전세 낀 집 매도,매수시(갭투자) 주의할점

전세 낀 집 매도·매수시 주의할 점

오늘은 전세 낀 집 매도·매수시 주의할 점을 살펴보려고 해요~
임대차 3법으로 인해 전세 낀 집 사고 팔 때 반드시 고려해야 할 변수가 생겼습니다.
바로 임차인의 계약갱신청구권인데요.
오늘은 계약갱신청구에 대한 거절사유와
전세 낀 집을 언제 파는 게 좋을지,
언제 사는게 좋을지 한번 알아봐요

🌈전세 안고 매매, 전세 끼고 매매의 뜻?

전세로 살고있는 세입자가 있는 상태에서 집주인과 계약하면서
인수를 받는 형식의 매매입니다.
한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것이죠.
'전세끼고 매매'가 이루어지는 과정에서 현재 전세 계약이 있기 때문에 그부분에 대한 책임도 같이 이전됩니다.

예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억5천만원이 있다면 전세 보증금을 제외한 나머지를 매매금액으로 주고 나중에 전세 계약이 끝나면 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 하게 되는 것이죠.

보통 전세 안고 매매시 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만원 더 저렴합니다.

주인이 바뀌더라도 임차인은 새 주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 이때 임대차보호법상 인상률 상한으로 인해 종전 임대료의 5% 초과 인상이 불가능합니다.

만약 매수인이 정상입주 물건을 샀다면 새로 전월세 계약을 해서 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면 전월세상한에 걸려 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이러한 집을 꺼려할 수 밖에 없죠.

또한 실거주를 생각하시고 매수한 경우, 임차인의 계약갱신청구에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

이러한 이유로 '전세안고 매매'의 경우 보통 정상물건보다 가격이 저렴할 수 밖에 없는 것입니다.

전세 안고 매매시 주의할 점

전세 낀 매물  언제 사고 언제 파는 것이 좋을까요?

결론적으로 말해서
기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋습니다.

기존 임차인의  계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약을 체결한 후 등기까지 마쳐야  임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있기 때문이에요.

계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전(2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전)에 행사에 행사하여야 합니다.

국토교통부는 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놓은 바 있고 이에 대한 법원 판례도 나온 상태입니다.

더 자세히 알아볼게요

아래는 KBS기사 내용 중 일부 발췌입니다.

실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 앞으로는 있게 됩니다. 즉 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전(2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전)에 행사할 수 있습니다.

예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.

세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절이 안 되는 것입니다.

집 매수자는 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것입니다.

만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없습니다.

그러면 이러한 상황은 어떨까요?

Q.

임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니 계약연장이 어렵다고 통보하고 임차인도 당시 이에
동의하여 새 전셋집을 알아보겠다는 뜻을 밝혔습니다.
그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고 계약까지 해 둔 상황이였죠.


그러나, 이후 전세집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심하여 주인이 바뀌기 전에 계약갱신 청구권을 행사한 경우에 임대인(A)는 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절 할 수 있을까요?
A.

결론적으로, 거절할 수 없습니다.

법원은 “매도인이자 종전 임대인이었던 A씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로, 매수인 C씨의 실제 거주를 이유로 B씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”고 판시했습니다.

왜냐하면 논리는 똑같아요. 임대차보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실거주할 목적일때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기때문이죠.

매수인(C)는 아직 계약만 한 상태이고 잔금을 치르고 등기를 한 상태가 아니므로 매수인(C)의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다.

임대인과 세입자의 합의는 민법에 따른 것인데 주택임대차보호법이 특별법이므로 둘이 충돌을 일으킬 경우 항상 특별법이 우선합니다.

✔새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 점 기억하세요.